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Surrogazione o portabilità

Con la surrogazione per volontà del debitore, il mutuatario può trasferire il mutuo che ha in essere, presso un'altra banca che gli conceda condizioni migliori.

In pratica la nuova banca concede al mutuatario un nuovo mutuo PER UN IMPORTO PARI AL CAPITALE ANCORA DA RESTITUIRE ALLA BANCA ORIGINARIA, ED EVENTUALI DIETIMI DI INTERESSE MATURATI.

Il finanziamento così ottenuto viene consegnato dal mutuatario alla banca originaria per l'estinzione del debito residuo nei suoi confronti. La banca originaria rilascia quietanza di saldo.

E' possibile cambiare tutti i parametri del mutuo originario (tasso, piano di ammortamento), ma, come detto, non si può variare il debito residuo.

La particolarità dell'operazione consiste nel fatto che non si procede ad iscrizione di una nuova ipoteca a garanzia del finanziamento concesso a condizioni migliori, perchè la nuova banca si sostituisce alla banca originaria nella garanzia ipotecaria già concessa a favore della prima banca.

Questo comporta che non sarà dovuta l'imposta sostitutiva dello 0,25% o del 2%, in quanto già pagata contestualmente alla stipula del mutuo originario e non si determina la perdita dei benefici fiscali.

In termini giuridici la portabilita'del mutuo si realizza attraverso l'istituto della surrogazione di cui all'art.1202 del Codice che disciplina appunto il subentro della nuova banca nella garanzia ipotecaria già iscritta a favore dell'originario creditore.

Il decreto Bersani bis ha stabilito che la Banca non può precludere al debitore l'esercizio di questa facolta, impedendo o rendendo oneroso l'esercizio della surrogazione, infatti "è nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l'esercizio della facolta di surrogazione".

Per la stipulazione del contratto è necessario l'intervento del notaio.

Si tratta solitamente di un contratto che ha come parti la banca originaria, la banca nuova e il mutuatario. Detto atto viene annotato nei Registri Immobiliari.

I costi notarili della surrogazione sono a carico della Banca che subentra e sono pagati in via diretta dalla banca stessa.

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